Bien préparer sa location de vacances

Cet été, vous avez décidé de réserver une maison ou un appartement sur le lieu de villégiature de vos rêves. Et nombreux sont les propriétaires qui louent leur bien durant la belle saison. Bailleurs saisonniers et locataires sont donc faits pour se rencontrer. Leur lieu de rendez-vous ? Ces pages, grâce auxquelles ils trouveront conseils et recommandations pour signer le contrat de location saisonnière en toute sérénité. Suivez le guide !

La location de vacances commence avant la signature du contrat et le propriétaire devrait idéalement remettre au candidat locataire un descriptif particulièrement détaillé des lieux loués ; il lui permettra d’identifier le propriétaire, la situation de l’immeuble, la description sommaire de l’appartement loué et les conditions générales de la location. En aucun cas, le locataire ne devra s’engager en l’absence d’un tel document. En tant que propriétaire, vous devrez veiller à communiquer les informations les plus claires et les plus exactes possible.

Avant de signer :
En tant que locataire, et si le descriptif vous a convaincu, vous devrez alors procéder à la réservation. En contrepartie d’un écrit qui engage le propriétaire, vous devrez lui remettre une certaine somme pour réserver la location qui est en général de 25 % du montant global. Le solde sera versé à la remise des clés. Faites préciser s’il s’agit d’arrhes ou d’un acompte. Les premières permettent à chacune des parties de se dédire alors que les acomptes concrétisent un engagement ferme et définitif autorisant le bailleur, le cas échéant, à réclamer au locataire la totalité du prix, même s’il ne donne pas suite.

1. Quel contrat ?

Le contrat de location est la clé de voûte de l’acte de louer. En l’absence de formulaire type officiel, sachez qu’il existe des documents spécialement adaptés aux locations saisonnières. Propriétaire ou locataire, vous y trouverez l’ensemble des clauses indispensables à la protection de vos intérêts.

2. A quel moment doit-on établir le contrat ?

Propriétaires et locataires concluent généralement le contrat plusieurs mois avant la période de location. Il est préférable de fixer le plus rapidement possible vos obligations réciproques.
Certaines clauses doivent impérativement figurer dans un contrat de location :

Le bien à louer :
Le bien loué (villa ou appartement) et sa localisation doivent être décrits avec précision (nombre de pièces et équipements qui sont mis à disposition). Attention ! Toute description mensongère rend le propriétaire passible d’une amende.

Le loyer :
La fixation du prix ne fait l’objet d’aucune réglementation particulière, tant pour les loueurs professionnels que pour les propriétaires occasionnels à titre privé.

Les charges :
Il s’agit des dépenses d’entretien et de consommation. Elles sont généralement incluses dans le prix de la location. Mais elles peuvent faire l’objet d’un décompte séparé. Afin d’éviter toute complication, nous vous conseillons de fixer un prix forfaitaire (loyer charges comprises).

Le dépôt de garantie :
Propriétaire, vous pouvez exiger le versement d’une somme complémentaire lors de l’entrée dans les lieux du locataire, afin de vous prémunir contre d’éventuelles dégradations. Vous pouvez fixer librement le montant.
Attention : il doit être défini avec précision dans le contrat et n’excède généralement pas 30 % du prix de la location. Le contrat devra également préciser les modalités de remboursement des sommes en question. En pratique, elles sont remises immédiatement si l’état des lieux ne constate aucun problème.

L’assurance :
Il pourra être stipulé que le locataire devra s’assurer lui-même contre tous les dommages qui risquent de survenir pendant la période de location. Plusieurs solutions seront alors envisagées : en tant que locataire, vous pourrez souscrire un contrat spécial pour la durée de la location. Vous pouvez préférer étendre votre contrat d’assurance multirisque habitation par une clause de garantie villégiature (relisez attentivement votre contrat car celle-ci peut déjà y figurer). Afin d’éviter ces diverses démarches, nous conseillons aux propriétaires d’assurer eux-mêmes le logement loué en récupérant le montant de la police d’assurance sur le prix de la location.

La durée du contrat de location :
Veillez à la mentionner avec précision. Elle n’est réglementée par aucun texte ; par conséquent, aucune durée minimale n’est imposée. Toutefois, les locations saisonnières ont une durée généralement inférieure à trois mois.

3. Les clauses particulières :

Nous vous conseillons d’insérer d’autres clauses qui vous permettront de régler certaines situations délicates.

L’annulation de la location :
Vous avez tout intérêt à prévoir une éventuelle annulation et ses conséquences.

Vous êtes locataire :
Vous pouvez proposer au propriétaire d’insérer une clause par laquelle vous serez remboursé des sommes versées (ou des 3/4) dès lors que l’événement stipulé dans le contrat est intervenu avant la période de location (événement justifié, preuves à l’appui).

Vous êtes propriétaire :
En accord avec le locataire, vous pouvez préciser que vous rembourserez l’intégralité du montant perçu en cas d’incendie ou tout autre événement mentionné dans le contrat. Si rien n’est prévu, le locataire perd les arrhes s’il se désiste et le propriétaire paie le double s’il ne donne pas suite à la location. Encore faut-il que vous ayez précisé que la somme versée à la réservation constituait des arrhes et non un acompte. Sinon, le locataire doit payer l’intégralité du loyer s’il se désiste et le propriétaire risque une condamnation s’il ne respecte pas ses engagements.

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4. Devoirs réciproques :

Comme dans tout contrat, les parties doivent connaître et respecter leurs droits et devoirs.

– Vous êtes locataire :

Comme pour toute location, vous ne devez pas troubler la jouissance des autres locataires et vous devez respecter les installations mises à votre disposition. Par conséquent, consignez dans un état des lieux, dès votre arrivée, tous les défauts et le mauvais fonctionnement des appareils.

– Vous êtes propriétaire :

Le logement que vous louez doit être en bon état d’entretien et les équipements doivent fonctionner parfaitement. Vous êtes tenu de remettre au locataire un descriptif détaillé de l’appartement et vous devez louer un logement conforme à ce document. En conséquence, vous serez tenu de réparer, à vos frais, tous les équipements défectueux à l’origine.

5. Les annexes au contrat de location :

État descriptif, état des lieux et inventaire, trois éléments qui, s’ils ne figurent pas dans le contrat de location, restent essentiels.

L’état descriptif :

Il est remis au locataire avant l’engagement définitif et joint au contrat.

L’état des lieux :

On ne le rappellera jamais assez : faites un état des lieux précis lors de la remise des clés ainsi qu’à leur restitution. En cas de litige, à défaut d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état d’entretien et de réparation. Locataire, sans ce précieux document, vous ne pourrez formuler aucune objection si votre propriétaire retient une partie du dépôt de garantie pour effectuer certaines réparations, même si vous n’êtes l’auteur d’aucune dégradation.

L’inventaire :

Sur l’état des lieux ou sur un document distinct, établissez un inventaire de tout ce qui est mis à votre disposition : linge de maison, ustensiles de cuisine ou de ménage, etc.

6. En cas de problèmes :

D’éventuels conflits peuvent survenir. Comment les régler ?

Pour le bailleur

Le logement peut être détérioré, des objets peuvent manquer, le locataire n’a pas payé tout ce qu’il devait ou il reste dans les lieux après l’expiration du contrat.

Pour le locataire

Le logement ne correspond pas à l’annonce, de nombreuses nuisances troublent le lieu de vacances, etc. Pour régler au mieux ce genre de litiges, voici quelques conseils pratiques.

À l’amiable :

Commencez par une tentative de règlement amiable. Si le logement n’est pas au bord de l’eau, comme promis, contactez le propriétaire pour négocier une réduction de loyer. À l’inverse, si votre locataire a cassé quelques objets inscrits à l’inventaire, proposez-lui un prix pour les remplacer. Le plus souvent, le litige en reste là. Si cette première tentative échoue, écrivez une lettre recommandée avec accusé de réception. Vous y indiquerez rapidement ce qui s’est passé et vous rappellerez l’objet de votre demande. Fixez à l’autre partie un délai de réponse.

Étape suivante :

Si vous n’obtenez pas de réponse à votre courrier, faites constater les dégradations par un huissier. Vous pouvez ainsi demander à des organismes officiels d’intervenir. Si toutes ces démarches s’avèrent sans succès, il reste à envisager un recours judiciaire: vous pouvez vous adresser au tribunal d’instance du lieu où se trouve la location. Contactez un huissier qui enverra une assignation à l’autre partie ou bien confiez l’affaire à un avocat. Précisez alors dans votre demande quels sont les faits, quels sont les griefs et ce que vous voulez obtenir. Joignez à votre dossier tous les justificatifs nécessaires.

Si par malheur la location ne correspondait pas du tout à ce qui était décrit, soyez plus radical. Faites faire un constat des lieux par huissier et refusez de prendre les clés. Conservez les justificatifs du préjudice que vous avez subi.

Vous pouvez alors porter plainte pour publicité mensongère.

NB : Si vous avez des enfants, l’article « Comment éviter les bobos ou maladies » vous intéressera très certainement.  Pour d’autres conseils, cliquer sur notre rubrique conseils.

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